Auch entsprechende Fernsehsendungen suggerieren, dass die Suche nach einem geeigneten Wohnobjekt ohne Makler nicht mehr möglich ist. Doch dieser teuere Weg kann umgangen werden, zumal auch nicht jeder Immobilienmakler über ausreichend Sachkunde verfügt.

Immobilienportale im Internet

Eine gute Idee ist es, sich bei einem Immobilienportal im Internet einen Überblick über das aktuelle Angebot zu verschaffen. Solche Portale gibt es verschiedene, die Suche kann problemlos nach gewünschtem Preis oder Quadratmetergröße vorsortiert werden.

Am besten, man beobachtet zunächst auf verschiedenen Immobilienportalen über einen gewissen Zeitraum die Objekte, die für einen in Frage kommen. So bekommt man ein Gefühl, welcher Preis für eine Immobilie mit den gewünschten Eigenschaften angemessen ist.

Dann sollte man mehrere Objekte besichtigen. Dieser Vergleich ist nötig, um besser beurteilen zu können, welche Angebote wirklich gut sind.

Checkliste für die Besichtigung

Am besten, man macht eine kleine Checkliste, worauf bei der Besichtigung zu achten ist. Baujahr, Sanierungszustand und Energieausweis spielen genauso eine Rolle wie die Lage der Immobilie, Parkmöglichkeiten und Verkehrsanbindung.

Auch nach weiteren Kostenpunkten wie Erbpacht oder Hausmeisterservice sollte gefragt werden. Es empfiehlt sich, zur Besichtigung eine Person des Vertrauens mitzunehmen, den vier Augen sehen immer mehr wie zwei. Eine gute Idee ist auch, Fotos vor Ort zu machen, um daheim alles in Ruhe betrachten und vergleichen zu können.

Kleinanzeigen in Zeitungen und am Schwarzen Brett

Neben der Suche über ein Immobilienportal lohnt sich auch ein Blick in die Kleinanzeigen der Zeitung und die Suche an schwarzen Brettern, etwa am Arbeitsplatz. Erzählt man im Freundeskreis von der Immobiliensuche, bekommt man vielleicht auch einen guten Tipp aus erster Hand.
Auf diesen Wegen kann die Immobiliensuche auch ohne Makler erfolgreich sein.

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Berlin ist nicht nur die Stadt mit den vielen Gesichtern, sondern auch die Stadt mit den preiswerten Wohnungen. Noch.

Berlin als Schnäppchen

Im Gegensatz zu München, Hamburg oder Köln, gibt es Wohnungen in Berlin noch noch zu Schnäppchenpreisen. Zu den vielen Anlegern, die sich eine Immobilie in Berlin zum Eigennutz kaufen, gesellen sich immer mehr Investoren aus Europa und der ganzen Welt, die ihre Immobilen als Kapitalanlage nutzen

Grade Immobilien in der Berliner City oder in den Szenebezirken sind sehr beliebt. Die Metropole lockt mit Großstadtflair und Szenekultur. Die Hauptstadt blüht mehr und mehr auf und ein Ende des Trends ist nicht abzusehen.

Liebevoll restaurierte Altbauten sind gleichermaßen begehrt, wie modern gestaltete Neubau Immobilien. Die hohe Bevölkerungsdichte der City beschert dem Wohnungssuchenden eine große Auswahl an verschiedenen Immobilien in Berlin.

Nicht nur die City Berlins ist reizvoll

Wer es lieber ein wenig ruhiger hat, wird in den Außenbezirken Berlins fündig. Die Idylle des Stadtrands und die sehr guten Verkehrsanbindungen in Berlin üben einen großen Reiz auf die Wohnungssuchenden aus.

Zudem hat jeder Berliner Bezirk seine eigene kleine City und seinen eigenen Kiez, der einen ganz individuellen Charme versprüht. Mit der zu erwartenden Miete erweisen sich auch die außerhalb der City gelegenen Immobilien in Berlin als gute Geldanlage, denn Experten sagen eine hohe Mietsteigerung in den nächsten Jahren voraus.

Berlin ist in jedem Fall eine gute Adresse für kleine und große Geldanleger.

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Grundsätzlich sind offene Immobilienfonds Geldanlagen, die mit anderen Fonds vergleichbar sind, nur dass hier nicht in Unternehmen oder Staaten investiert wird, sondern eben in Immobilien.

Offene Immobilienfonds: Vorteile

Ein Vorteil gegenüber einem geschlossenem Immobilienfonds oder einem Hauskauf ist, dass bereits ab wenigen Euros Anteile an Immobilien erworben werden können, so dass offene Immobilienfonds gerade für Kleinanleger eine ideale Anlageform darstellen. Wie bei allen offenen Fonds besteht kein Emittentenrisiko. Ein weiterer Vorzug ist die Risikostreuung. Ein Fonds investiert in mehrere Immobilien, so dass Verluste bei einer Immobilie durch die anderen ausgeglichen werden können. Außerdem können Anteile am offenen Immobilienfonds täglich verkauft werden, im Notfall ist also Kapital jederzeit verfügbar, auch wenn dann Verluste in Kauf genommen werden müssen.

Offene Immobilienfonds: Nachteile

Nach den Erfahrungen während der Finanzkrise 2008, als Großinvestoren massiv Gelder aus den Immobilienfonds abgezogen hatten, und viele eigentlich profitabel wirtschaftende offene Immobilienfonds dadurch in Schieflage gerieten, gibt es allerdings Beschränkungen. So haben manche Gesellschaften Grenzen für den Verkauf von Anteilen gesetzt, so dass beispielsweise innerhalb eines Jahres nur noch Anteile im Wert von 25.000 Euro verkauft werden können oder zwischen Verkauf und Auszahlung des Geldes eine gewisse Zeitspanne liegt. Problematisch erweist sich bei einigen offenen Immobilienfonds ihre mangelnde Transparenz: So wird selten veröffentlicht, in welche Immobilien genau investiert wird. Die große Sicherheit bei der Kapitalanlage schlägt sich im Übrigen über die relativ geringen Renditen von etwa 4 bis 5 Prozent nieder.

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Die KfW stärkt die wirtschaftliche Basis

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist eine vom bundesdeutschen Staat eingerichtete und in seinem Namen operierende Bankengruppe zur Förderung und Finanzierung diverser Investitionen, die im öffentlichen Interesse stehen. Viele davon zielen auf die Stärkung der wirtschaftlichen Struktur ab. So können mitelständische Unternehmen sowie Existenzgründer Förderkredite beantragen. Ebenso werden Investitionen kleiner und mittlerer Unternehmen sowie diverse Infrastrukturmaßnahmen von Städten und Gemeinden mit Investitionskrediten unterstützt.

Weitere förderwürdige Vorhaben der Förderbank

Der Bau von Gebäuden wird durch die KfW nicht nur wegen seines Beitrages zur Wohnungserweiterung gefördert. Auch Modernisierungsmaßnahmen und energetische Gebäudesanierung sowie weitere Projekte zur effizienteren Ausnutzung von Energie im Bau- und Wohnsektor haben gute Chancen, eine Förderung zu erhalten. Aber auch Projekte zugunsten von Bildung, Kunst und Kultur sowie Klima- und Umweltschutz werden bei Erfüllung notwendiger Voraussetzungen durch die Förderbank unterstützt.

Finanzierungsformen der Förderung

Gerade kleinere Unternehmen haben oft Schwierigkeiten, ohne große Sicherheiten ausreichend Fremdkapital anzusammeln. Die KfW gewährt dazu entweder direkte oder über eine Bank laufende Kredite zu marktüblichen Zinsen, wenn die Investition als förderwürdig eingestuft wird. Eine weitere Finanzierungsmöglichkeit ist der Investitionszuschuss, wenn ein ausreichender Teil des Projektes selbst getragen werden kann.

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Es gibt verschiedene Faktoren, die sich auf die Grundstückspreise auswirken und deshalb vor dem Kauf genau durchleuchtet werden sollten. Nicht jedes Grundstück eigent sich, um auf Dauer eine Wertsteigerung zu erfahren oder ist seinen Preis von Vornherein wert. Daher ist es unerlässlich, einen Makler zu beauftragen, der den Käufern das passende Grundstück finden kann. Die Vorgaben beziehen sich dabei darauf, welcher Höchstpreis für das Bauland überhaupt in Frage kommt. Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte nicht gleich beim nächsten Schnäppchen zuschlagen, sondern sich durch gute Beratung überzeugen lassen.

Grundstückspreise richten sich nach Lage

Die so genannten Bodenrichtwerte sind es, die zu Rate gezogen werden sollten, wenn es um eine Kaufverhandlung gehen soll. Dabei handelt es sich um eine Schätzung von Gutachtern, die in jedem Jahr festgelegt wird. Sie beziehen sich dabei auf Straßen, Stadtteile und auch die gesamte Ortschaft. Wer sich ein erstes Bild machen möchte, kann durchaus auch den Mietspiegel hinzu ziehen, der viel über Grundstückspreise verrät. Ganz evident für den Preis ist die Lage aber auch die Größe des zu erwerbenden Grundstückes. Wer in ein Ballungsgebiet zieht, wird hier deutlich mehr Geld bezahlen als in einer ländlichen Gegend, die nicht so beliebt ist. Zu beachten ist außerdem die Bebauung, die rund um das Grundstück geschieht, denn wer einen unverbauten Blick haben will, kann länger suchen.

Versorgung vor Ort

Um die gesamten relevanten Fakten zu kennen, sollte auch klar sein, dass die Versorgungsleitungen am Grundstück vorhanden sein müssen, sonst werden diese für viel Geld erst von den Stadtwerken verlegt werden. Ale Letztes zählt die Last, die das Grunstück besitzt, hiermit sind etwa Wegerechte oder ein Pachtvertrag gemeint.

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Wenn sich Vermieter und Mieter über die Kaltmiete nicht einig werden können, bietet der örtliche Mietspiegel eine gute Entscheidungsgrundlage, die auch vor Gericht Bestand hätte. Über 300 Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern lassen regelmäßig diese Mietspiegel erstellen.

Lage, Ausstattung und Baujahr beeinflussen den Mietpreis

Als Grundlage werden die Mieten der jeweils letzten 4 Jahre genommen. Erfahrungen zeigen, dass es auch innerhalb von Städten große Unterschiede in den Mieten geben kann. Von einem Straßenzug zum anderen können die Mieten entscheidend variieren. Aber auch der Energieverbrauch, der Zustand der Bäder oder ein Parkettfußboden können unterschiedliche Miethöhen begründen. Als Kriterien für unterschiedliche Miethöhen im Mietspiegel gelten deshalb das Baujahr des Gebäudes, die Lage der Wohnung, die Ausstattung der Wohnung und des Gebäudes sowie der Energieverbauch. Es wird somit eine Übersicht über Vergleichsmieten angeboten, die vor Ort üblich sind.

Vergleichsmieten: Gute Grundlage für Verhandlungen

Diese Vergleichsmieten eignen sich für Verhandlungen mit neuen und bestehenden Vermietern und werden bei Auseinandersetzungen vor Gericht herangezogen. Es gibt immer wieder Vorurteile bezüglich der Miethöhen in Großstädten oder besonderen Lagen, die durch den Mietspiegel aus der Welt geschafft werden konnten. Oft ändern sich die Mieten in bestimmten Lagen auch kurzfristig, indem z.B. ein Stadtviertel in Mode kommt. Es bietet sich somit an, die eigene Miete alle paar Jahre zu überprüfen.

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Eine Immobilie als Kapitalanlage bietet dem Investor nicht nur einen einzigen Vorteil, nein, wer sich für eine Immobilie entscheidet, der kann den Nutzen aus einer Vielzahl von Vorteilen ziehen. Sicher die hohe Sicherheit bei einer derartigen Investition steht hier an erster Stelle, aber auch die Steuervorteile und die Absicherung für das Alter dürfen nicht unterschätzt werden.

Kauf der Immobilie als Kapitalanlage

Wer eine Eigentumswohnung kauft, der muss für den Kauf meist durch eine Finanzierung unterstützen. Somit kommen nicht nur Schuldzinsen und Erhaltungskosten auf den Investor zu, sondern auch Verwaltungsgebühren. All diese Kosten können als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden, sodass sich ein nicht zu verachtender Steuervorteil ergeben kann.

Einkünfte aus der Kapitalanlage

Ist es dann erst einmal soweit, dass die gekaufte Immobilie vollkommen abgeschrieben und abbezahlt ist, so dreht sich in diesem Moment die Kalkulation. Es können nun zusätzliche Einkünfte erzielt werden. Der Idealfall sieht dabei jedoch so aus, dass dies erst dann passiert, wenn das Alter der Rente eingetroffen ist. So ist eine extra Einkommensquelle vorhanden und die Steuern sind geringer. Es ist aber natürlich auch möglich die Immobilie nicht zu vermieten, sondern diese selbst zu nutzen. Auf diese Weise kann mietfrei gewohnt werden und es reduzieren sich die alltäglichen Kosten.

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Hypotheken und Grundschulden gehören zu den so genannten Grundpfandrechten. Grundstück, Haus, eine Wohnung oder sogar ein Erbbaurecht werden mit einer bestimmten Geldsumme belastet und haften nun dafür. Das Pfandrecht wird in der Regel durch den Notar beglaubigt und im Grundbuch (in die Abteilung III) eingetragen.

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Die Hypothek ist einem normalen Kredit vergleichbar. Sie gilt nur für eine ganz bestimmte Forderung, also eine bestimmte Geldsumme, sie besteht nur solange, bis das Darlehen getilgt ist. Der Kreditnehmer haftet dafür mit seinem gesamten persönlichen Vermögen, nicht nur mit der Immobilie (persönliche Haftung). Die Hypothek ist also mit Abzahlung des Kredites verbraucht.

Während das Grundstück bei der Hypothek nur für diese bestimmte Forderung als Pfand dient, ist dies bei der Grundschuld völlig anders. Sie ist an keinen bestimmte Kredit gebunden und bleibt bestehen, auch wenn das Darlehen längst getilgt ist und keine Forderung vorliegt. Die Immobilie haftet, nicht der Kreditnehmer (dingliche Haftung). Grundschulden können für beliebige Forderungen, nicht nur für das ursprüngliche Darlehen, das Anlass für die Eintragung war, eingesetzt werden.

Persönliche Haftung bei Hypotheken, flexible Darlehen bei Grundschulden

Hieraus ergeben sich wichtige Konsequenzen: Bei Hypotheken besteht die Gefahr, dass bei Nichteinhaltung der Kreditvereinbarung auch andere Vermögensteile in die Haftung genommen werden. Die Grundschuld ist einerseits flexibler, weil sie auch nach Abzahlung des ursprünglichen Darlehens bestehen bleibt und so auch zukünftig für andere Situationen benutzt werden kann. Wenn also Jahre später einmal eine größere Sanierung ansteht, kann man sich über die Grundschulden erneut Geld leihen und spart die Kosten der erneuten Eintragung. Andererseits besteht die Gefahr, das die Bank das Pfandrecht als Sicherheit für gänzlich andere Forderungen verwendet oder gar diese Forderung aus dem Kredit an einen Dritten verkauft.

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Variable Hypotheken

Variable Hypotheken sind zum einen veränderlich bezüglich ihres Zinssatzes. Dieser richtet sich normalerweise nach dem Leitzinssatz und kann von Monat zu Monat schwanken. Üblicherweise sind die Zinssätze dann etwas günstiger als bei der festen Variante. Zum anderen können variable Darlehensverträge flexible, individuell wählbare Rückzahlungen erlauben – es werden zwar feste monatliche Raten gezahlt, möglich sind jedoch auch höhere Tilgungen zwischendurch.

Langfristig feste Hypothekenzinsen

Wer langfristig planen möchte, sollte aber feste Konditionen mit fixen Zinssätzen wählen. Die regelmäßigen Kosten für die Immobilie sind dann zumindest, was die Finanzierung angeht, besser planbar. Empfohlen wird eine Laufzeit von zehn Jahren, während der die Zinssätze gleich bleiben. Beim so genannten Annuitätendarlehen bleiben die Raten über die gesamte Laufzeit gleich, so dass sich mit der Zeit nur das Verhältnis zwischen Hypothekenzinsen und Tilgung ändert. Mit der Zeit zahlt man so immer weniger Zinsen und trägt immer schneller das Darlehen ab.

Feste Konditionen in Zeiten niedriger Zinsen

Beim Thema Baufinanzierung kommt es allerdings immer auf den Einzelfall an.Das Baudarlehen kann in der Regel erst nach Jahren, wenn nicht Jahrzehnten zurückgezahlt werden und bindet damit die ganze Familie über eine sehr lange Zeit. Grundsätzlich ist es bei derartig hohen Summen wie bei der Baufinanzierung daher besser, sich langfristig Konditionen zu sichern. Wenn die Zinssätze derart niedrig sind wie etwa 2008 (damals etwa 3 Prozent), ist es in jedem Fall das Beste, einen langfristig laufenden Vertrag mit festen Hypothekenzinsen abzuschließen, da dann absehbar ist, dass das Zinsniveau wieder steigt.

Hypothekentilgung: Sondertilgungen aushandeln

Wer dagegen in der nächsten Zeit zum Beispiel ein Erbe erwartet, sollte dagegen eher die variable Variante wählen. Einen Hypothekenvertrag mit festen Konditionen (Zinssatz, Laufzeit) kann zwar vorher gekündigt werden und das Darlehen früher zurückgezahlt werden, man muss dann aber eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen – und die ist normalerweise so hoch, dass sie sogar die Kosten für die Zinsen über die Restlaufzeit übersteigt. Das heißt, sie ist in fast allen Fällen zu teuer. Um bezüglich der Rückzahlungen flexibler zu sein, sollte man in jedem Fall Sondertilgungen vereinbaren, das sind Extra-Raten für die Hypotheken-Rückzahlung. Das ist auch bei einem langfristigen Darlehen möglich, in der Regel akzeptieren Banken zwischen fünf und zehn Prozent der Darlehenssumme als jährliche Sondertilgung. Sondertilgungen müssen jedoch bereits im Darlehensvertrag ausdrücklich festgehalten werden – nachträglich lassen sich Banken selten auf Änderungen der Konditionen ein.

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Wer sich für die Aufnahme eines Baukredits entscheidet, sollte zuvor gut verglichen haben. Denn auch mit dieser Unterstützung in Form eines guten Kredits kann man noch die falsche Wahl treffen. Dennoch: Für viele Menschen ist der Baukredit die einzige Möglichkeit, sich den Traum vom Eigenheim wirklich zu erfüllen. Angeboten wird er von unterschiedlichen Banken zu verschiedenen Konditionen. Benötigt wird für das eigene Haus eine Geldsumme, die von den wenigsten Menschen angespart werden konnte, bevor es an den Hausbau geht. Von daher ist es eine Herausforderung, einen Kredit aufzunehmen. Die Zeit, günstige Kredite zu finden, sollte man sich da in jedem Fall nehmen.

Angebote zum Baukredit einholen

Durch die Tatsache, dass der Kredit zumeist über sehr hohe Summen genommen wird, macht schon ein Prozent Zinsen am Ende den Unterschied. Sicher sollte jedoch sein, dass bei vielen Banken ein Eigenkapital von um die 30 Prozent verlangt wird, was Hausbauer oftmals vor ein Problem stellt. Dabei können auch Sicherheiten wie ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung eingesetzt werden, um die Finanzierung zu gewährleisten. Ohne die richtige Beratung sollte bei einem Baukredit nicht unterschrieben werden, gut zu berechnen sind vor allem auch die monatlichen Raten, die beglichen werden müssen. Werden diese zu hoch angesetzt, kann das die Hausbesitzer vor echte Probleme stellen.

Abwägen und zuschlagen

Wurde bereits ein passendes Haus gefunden oder ist der Grundstückspreis sicher, den man für das neue Heim entrichten muss, kann konkret mit der Bank verhandelt werden. Mit einem Baukredit kann auch saniert werden, dabei wird eine vorhandene Immobilie nach den eigenen Vorstellungen umgebaut.

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