Wer ein Darlehen benötigt, muss der Bank im Gegenzug Sicherheiten bieten. Als besonders sicher gelten Immobilien, die man über Grundschuld und Hypotheken beleihen kann und die bei der Bank als Kreditsicherheit besonders geschätzt sind.
Hypotheken und Grundschulden gehören zu den so genannten Grundpfandrechten. Grundstück, Haus, eine Wohnung oder sogar ein Erbbaurecht werden mit einer bestimmten Geldsumme belastet und haften nun dafür. Das Pfandrecht wird in der Regel durch den Notar beglaubigt und im Grundbuch (in die Abteilung III) eingetragen.
Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld
Die Hypothek ist einem normalen Kredit vergleichbar. Sie gilt nur für eine ganz bestimmte Forderung, also eine bestimmte Geldsumme, sie besteht nur solange, bis das Darlehen getilgt ist. Der Kreditnehmer haftet dafür mit seinem gesamten persönlichen Vermögen, nicht nur mit der Immobilie (persönliche Haftung). Die Hypothek ist also mit Abzahlung des Kredites verbraucht.
Während das Grundstück bei der Hypothek nur für diese bestimmte Forderung als Pfand dient, ist dies bei der Grundschuld völlig anders. Sie ist an keinen bestimmte Kredit gebunden und bleibt bestehen, auch wenn das Darlehen längst getilgt ist und keine Forderung vorliegt. Die Immobilie haftet, nicht der Kreditnehmer (dingliche Haftung). Grundschulden können für beliebige Forderungen, nicht nur für das ursprüngliche Darlehen, das Anlass für die Eintragung war, eingesetzt werden.
Persönliche Haftung bei Hypotheken, flexible Darlehen bei Grundschulden
Hieraus ergeben sich wichtige Konsequenzen: Bei Hypotheken besteht die Gefahr, dass bei Nichteinhaltung der Kreditvereinbarung auch andere Vermögensteile in die Haftung genommen werden. Die Grundschuld ist einerseits flexibler, weil sie auch nach Abzahlung des ursprünglichen Darlehens bestehen bleibt und so auch zukünftig für andere Situationen benutzt werden kann. Wenn also Jahre später einmal eine größere Sanierung ansteht, kann man sich über die Grundschulden erneut Geld leihen und spart die Kosten der erneuten Eintragung. Andererseits besteht die Gefahr, das die Bank das Pfandrecht als Sicherheit für gänzlich andere Forderungen verwendet oder gar diese Forderung aus dem Kredit an einen Dritten verkauft.